Установлен упрощенный порядок строительства частного жилого дома: разрешений больше не требуется.

Создана 15 марта 2019 19:58
Просмотров: 786
Установлен упрощенный порядок строительства частного жилого дома: разрешений больше не требуется.
"Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Орган, принявший закон: Государственная Дума РФ
Действующая редакция: 03.08.2018
 
В России вступил в силу важный закон о строительстве, реконструкции и оформлении частных домов. Отныне получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию частного жилого дома не требуется. Оформлять проектную документацию на будущую постройку теперь не обязательно. Регистрация права собственности происходит через местную администрацию, которая самостоятельно направляет все документы в Росреестр по факту согласования уведомления об окончании строительства. 
 
При этом следует учесть, что новый порядок в Крыму имеет силу не в полной мере - читайте в конце статьи порядок получения разрешения и декларации на строительство в Крыму.
 
С 4 августа 2018 года в России вступил в силу закон об изменении правил строительства и регистрации объектов на участках для ведения садоводства, дачного хозяйства, а также индивидуального жилищного строительства.
 
Новый федеральный закон от 03.08.2018 г. №340 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации»  ввёл уведомительный порядок строительства или реконструкции объектов и значительно упростил порядок оформления в собственность недвижимости на вышеуказанных участках (см. ст.51.1 Градостроительного кодекса)
 
Теперь гражданам, которые начали возведение домов, коттеджей и дач после 4 августа 2018 года, не потребуется получение разрешения на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Правило распространяется на дома на участках, предназначенных для создания объекта ИЖС, личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов, садоводства, объединенных в законе одним общим названием – «объект индивидуального жилищного строительства (ИЖС)».
 
Ограничения
 
Этот порядок распространяется на дома, предназначенное исключительно для проживания граждан, имеющие
 
не более трех надземных этажей;
не превышающие 20 метров в высоту; 
500 кв. метров по площади.
Кроме того, такой индивидуальный жилой дом не может быть разделен на самостоятельные объекты, например квартиры.
 
Новые параметры применяются только к будущим строениям, в т.ч. тем, которые еще находятся в стадии строительства и пока не оформлены в собственность. Закону не придали обратную силу, а потому уже имеющиеся строения, которые «не укладываются в обозначенные рамки», реконструировать не требуется.
 
То есть закон предусматривает, что если разрешение на строительство дома было получено до его вступления в силу, то можно строить дом, даже если он выходит за рамки указанных нормативов объекта ИЖС, – главное, чтобы он не противоречил условиям разрешения.
 
 
 
Уведомление на строительство или реконструкцию дома
 
Согласно поправкам в Градостроительном кодексе, Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости», теперь не нужно получать разрешение на строительство своего дома — достаточно уведомить администрацию о своих планах и получить от неё согласование.
 
Уведомление о готовящейся стройке объекта ИЖС направляется владельцем участка заказным письмом либо через портал госуслуг или через МФЦ в администрацию муниципального образования. 
 
Приказом Минстроя РФ №591/пр от 19.09.2018 утверждены новые формы уведомлений, необходимые для строительства или реконструкции объекта ИЖС. Приказ вступил в силу с 8 октября 2018 года.
 
В уведомлении о строительстве объекта ИЖС указываются: 
 
Сведения о физическом лице, в случае если застройщиком является физическое лицо
Сведения о юридическом лице, в случае если застройщиком является юридическое лицо
Сведения о земельном участке
Сведения об объекте капитального строительства
Схематичное изображение планируемого к строительству или реконструкции объекта капитального строительства на земельном участке
В особых случаях к уведомлению необходимо приложить подтверждающие документы, а именно:
 
документ, подтверждающий полномочия представителя застройщика, в случае, если уведомление о планируемом строительстве направлено представителем застройщика;
заверенный перевод на русский язык документов о государственной регистрации юридического лица в соответствии с законодательством иностранного государства в случае, если застройщиком является иностранное юридическое лицо;
описание внешнего облика объекта ИЖС в случае, если его строительство или реконструкция планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения, за исключением случая, предусмотренного частью 5 статьи 51.1. Градостроительного кодекса Российской Федерации. Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства включает в себя описание в текстовой форме и графическое описание. 
Описание внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства в текстовой форме включает в себя указание на параметры объекта индивидуального жилищного строительства, цветовое решение их внешнего облика, планируемые к использованию строительные материалы, определяющие внешний облик объекта индивидуального жилищного строительства, а также описание иных характеристик объекта индивидуального жилищного строительства, требования к которым установлены градостроительным регламентом в качестве требований к архитектурным решениям объекта капитального строительства. 
 
Графическое описание представляет собой изображение внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, включая фасады и конфигурацию объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.
 
правоустанавливающие документы на земельный участок в случае, если права на него не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости.
В течение 7 дней с момента получения уведомления администрация должна сделать проверку, соответствует ли постройка виду разрешенного использования земельного участка, его территориальной зоне и др. 
 
Однако, если строительство или реконструкция объекта ИЖС планируется в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения и в уведомлении о планируемом строительстве не содержится указание на типовое архитектурное решение, в соответствии с которым планируется строительство или реконструкция таких объекта индивидуального жилищного строительства, то срок предоставления Государственной услуги будет составлять не более 20 рабочих дней.
 
После этого владельцу участка направляется уведомление о соответствии либо несоответствии параметров объекта установленным параметрам строительства и допустимо ли размещать планируемый объект на земельном участке. Если данное уведомление в указанный срок получено не было, то строительство считается согласованным.
 
Согласование строительства дает право осуществлять его в течение 10 лет со дня направления в администрацию уведомления, — уточняют в Росреестре. 
 
 
 
 
 
Уведомление об окончании строительства
 
По окончании строительства необходимо направить в местную администрацию очередное уведомление, к которому прикладывает квитанцию об уплате пошлины за регистрацию права собственности, технический план нового объекта (составляется кадастровым инженером на основании заполненной застройщиком декларации). Уведомление должно быть оформлено по утвержденной форме Приказом Минстроя РФ №591/пр от 19.09.2018.
 
Для согласования администрации также предоставляется 7 рабочих дней:
 
– если построенный объект укладывается в необходимые рамки, администрация самостоятельно направляет все документы в Росреестр для постановки дома на кадастровый учет и регистрации права собственности (о чем сообщается застройщику).
 
Если по истечении 7-ми дней никакого уведомления от администрации не поступило, гражданин может самостоятельно подать документы на регистрацию постройки – Росреестр в таком случае сам обязан запросить у администрации все необходимые бумаги.
 
Законодатель дает отсрочку на оформление по новому порядку садовых домов до срока окончания "дачной амнистии" - 1 марта 2019 года, в этом случае для оформления дома достаточно предоставить технический план и декларацию, после указанной даты необходимо будет пройти весь указанный путь согласования, так как садовые дома и объекты ИЖС уравнены в статусе.
 
 
 
Резюме
 
Таким образом:
 
    – получать разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию частного жилого дома не требуется,
 
    – оформлять проектную документацию на будущую постройку не обязательно (по желанию застройщика),
 
    – регистрация собственности на дом происходит через местную администрацию, которая самостоятельно направляет все документы в Росреестр по факту уведомления об окончании строительства (уклониться от регистрации и сэкономить на налогах теперь не получится).
 
 
 
"Подводные камни" нового уведомительного порядка
 
Проблема в том, что Застройщик должен самостоятельно определить максимально возможные параметры разрешенного строительства, исходя из размеров своего земельного участка и градостроительных норм и самостоятельно выяснить не попадает ли его участок в какие-либо охранные зоны, которых существует очень много (территории исторических поселений, приаэродромнные территории, водоохранные зоны и т.д.), новая постройка должна соответствовать СНиПам, например расстояние отступа от забора, красных линий и дороги.
 
В случае нахождения земельного участка в какой-либо охранной зоне, необходимо предварительно согласовать строительство с некоторыми инстанциями. Например, в случае нахождения участка в архитектурно-планировочной зоне Крыма, необходимо согласовать строительство с Совмином РК. Только после получения данного согласования можно подавать Уведомление о планируемом строительстве, иначе будет отказ.
 
Если же Застройщик неправильно посчитал параметры будущего строительства и сдал уведомление с одними цифрами, а по факту строительства получились другие, то проблем не избежать. Так как после окончания строительства Администрация проверяет соответствие параметров указанных в первом уведомлении и параметров оконченного строительства, если есть хоть небольшое несоответствие - будет отказ в регистрации дома.
 
 
 
 
 
Порядок получения разрешения и декларации на строительство в Крыму.
 
 
Постановление Государственного Совета Республики Крым 11 апреля 2014 года № 2040-6/14 "ПОРЯДОК выполнения строительных работ"
Орган, принявший закон: Государственный Совет Республики Крым
Действующая редакция: 24.12.2014
 
 
Выполнение любых строительных работ в Крыму, включая реконструкцию, расширение, реставрацию и капитальный ремонт самых разных сооружений, категорически запрещается производить без специального разрешения.  
 
Такой принцип действует в соответствии с  Порядком выполнения строительных работ (утвержден постановлением Государственного Совета Республики Крым от 24.12.2014 г. № 387-1/14), п.2 главы 1 которого гласит: 
 
Строительные работы на объектах могут выполняться заказчиком после
 
получения документа, удостоверяющего право собственности или пользования
 
земельным участком:
 
1) при регистрации декларации о начале выполнения строительных работ –
 
по объектам, относящимся к I–III категории сложности (не выше 3-х этажей, не больше 300 кв.м)
 
 
 
new!  С 4 августа 2018г. в соответствии с изменениями Градостроительного кодекса для строительства частных жилых домов не выше 20м, не больше 3-х этажей  достаточно зарегистрированного в местных органах власти уведомления о начале строительных работ. Однако, в Крыму  продолжит  действие вышеуказанный Порядок выполнения строительных работ  до конца 2021 года в связи с тем, что переходной период продлен  до 2023 года.
 
 
2) при выдаче разрешения на выполнение строительных работ – по объектам, относящимся к IV и V категориям сложности
 
Разрешение на строительство/регистрацию декларации  оформляет Служба государственного строительного надзора Республики Крым (СГСН)
 
Таким образом приступить к строительству можно лишь после получения разрешения/регистрации декларации/регистрации уведомлений на строительство (реконструкцию), в противном случае  строение может быть признанно самовольным строением по суду и снесено за ваш счёт или за счёт органов власти с последующим взысканием с вас расходов. Существует путь признания права собственности на самострой через суд, однако дать 100 % гарантии, что данный объект будет «узаконен» невозможно.
 
Градостроительным кодексом РФ установлены два порядка получения разрешения на строительство:
 
 1. Упрощенный порядок (ч. 3 ст.48 ГрК РФ)
 
Строительство или реконструкцию объекта, который имеет следующие признаки:
 
    дом должен быть отдельно стоящий;
    этажей не более, чем 3;
    предназначен для проживания одной семьи; 
В соответствии с ч. 3 ст.48 ГрК РФ для данного дома не требуется подготовка проектной документации, однако требуется наличие градостроительного плана земельного участка.
 
В Крыму для строительства такого дома, если он относится к категории I-III категории сложности, то есть площадь дома не больше 300м и не выше трех этажей, требуется  зарегистрированная в СГСН декларация о начале выполнения строительных работ  (см. часть 2 гл. 1 Порядка выполнения строительных работ )
 
Данный документ заполняется на основании правоустанавливающих документов, проектной документации, а так же информации о лицах участвующих в строительстве объекта. (приложение 1 к Порядку ведения строительных работ)
 
Перечень документов, подаваемых на регистрацию декларации в службу Государственного строительного надзора Республики Крым (см. форму Декларации по ссылке):
 
Правоустанавливающие документы на земельный участок (Госакт, св-во на право собственности)
Градостроительный план или Градостроительные условия и ограничения на участок строительства/реконструкции.
Проектная документация в составе, достаточном для принятия решения о регистрации:
Пояснительная записка
Генеральный план участка
Архитектурные решения (перечень разделов документации варьируется в зависимости от конкретного объекта)
Положительное заключение экспертизы проектной документации (в случае ее необходимости: по крымскому законодательству  - см. Порядок выполнения строительных работ  гл.1 часть 4 - экспертиза проектной документации объектов индивидуального жилищного строительства высотой не более трех этажей, хозяйственных зданий и сооружений для их обслуживания, нежилых объектов высотой не более двух этажей и общей площадью не более 1500 м2 не проводится.)
Согласование заказчиком проектной документации
Документы лиц, ответственных за производство работ, а так же авторский и технический надзор
 
 
Сравните: для получения разрешения по упрощенной схеме в РФ необходимы следующие документы:
 
 Правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о собственности или на право аренды и кадастровый паспорт земельного участка);
 Градостроительный план земельного участка.
 Схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, согласованная с районным архитектором;
 Согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции индивидуального жилого дома с приложением правоустанавливающих документов на жилой дом.
 Паспортные данные застройщика.
 Т.е. во всех регионах кроме Крыма, если вы решили построить дом не выше 3-х этажей для своей семьи, то вам не обязательно подготавливать проектную документацию, вы можете сделать это только по собственной инициативе. В Крыму же наличие проектной документации на жилой дом обязательно!
 
Выдача разрешения на строительство/деклараций на начало выполнения строительных работ и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию выдаются безоплатно. Срок получения разрешения на строительство — 10 дней.
 
В случае отказа в разрешении на строительство/регистрации декларации вам обязаны выдать письменный мотивированный отказ, который впоследствии можно обжаловать в суде.
 
2.Общий порядок (с проектом).
 
 Часть 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ регламентирует перечень документов, необходимых для получения разрешения на строительство объекта капитального строительства в общем порядке:
 
 правоустанавливающие документы на земельный участок;
 градостроительный план земельного участка;
 материалы, содержащиеся в проектной документации:
а) пояснительная записка:: 
 
б) схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
 
 в) схема планировочной организации земельного участка, подтверждающая расположение линейного объекта в пределах красных линий, утвержденных в составе документации по планировке территории применительно к линейным объектам;
 
 г) схемы, отображающие архитектурные решения;
 
 д) сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
 
 е) проект организации строительства объекта капитального строительства;
 
 ж) проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей;
 
положительное заключение экспертизы проектной документации объекта капитального строительства если такая проектная документация подлежит экспертизе 
 разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства,реконструкции(в случае, если застройщику было предоставлено такое разрешение в соответствии состатьей 40 Кодекса)
согласие всех правообладателей объекта капитального строительства в случае реконструкции такого объекта
 
 
 Для строительства или реконструкции объектов капитального строительства в Крыму, относящихся к IV и V категориям сложности, оформляется разрешение на выполнение строительных работ. Данный документ выдается Службой государственного строительного надзора Республики Крым на основании заявления (приложение 3 к Порядку ведения строительных работ), в котором указывается информация о проектной документации, ее экспертизе, а так же информация о лицах участвующих в строительстве.
 
 
Перечень документов, прилагаемых к заявлению на выдачу разрешения на выполнение строительных работ в Крыму:
 
Проектная документация
Положительное заключение экспертизы проектной документации (по крымскому законодательству  - см. ПОРЯДОК выполнения строительных работ  гл.1 часть 4 -  экспертиза проектной документации объектов индивидуального жилищного строительства высотой не более трех этажей, хозяйственных зданий и сооружений для их обслуживания, нежилых объектов высотой не более двух этажей и общей площадью не более 1500 м2, не проводится.)
Приказ заказчика об утверждении проектной документации
Копии документов о назначении лиц ответственных за авторский и технический надзор, а так же за выполнение строительных работ
Копии квалификационных сертификатов, заверенные в установленном порядке
Копия документа на право собственности или пользования земельным участком
Копии документов, удостоверяющих право собственности на объект, или письменное согласие владельца на проведение строительных работ(в случае реконструкции или капитального ремонта)
Копия документа, удостоверяющего право на производство строительных работ, заверенная в установленном порядке
 
 
Сроки
 
Разрешение на строительство выдается в течение 10 дней с момента подачи застройщиком заявления с предоставлением перечисленных выше документов.
 
В случае отказа в выдаче разрешения на строительство, действия или бездействие уполномоченного органа, могут быть оспорены Вами в судебном порядке.
 
Срок действия разрешения на строительство индивидуального жилого дома составляет 10 лет.
 
 
 
Градостроительный план
 
Градостроительный план — это вид документации по планировке территорий, который необходим для получения разрешения на строительство объекта.
 
Градостроительный план земельного участка (далее ГПЗУ) можно получить в комитете по архитектуре и градостроительству. Для получения ГПЗУ вам необходимо представить следующие документы:
 
• заявление на оказание государственной услуги;
 
• нотариально заверенные копии документов на земельный участок;
 
• кадастровая выписка о земельном участке как на бумажном носителе, так и на электронном носителе;
 
• нотариально заверенные копии кадастровых паспортов зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на земельном участке, или нотариально заверенные выписки из технических паспортов зданий (строений), расположенных на земельном участке, с экспликацией и планом земельного участка (в случае наличия таковых);
 
• нотариально заверенные копии свидетельств о государственной регистрации прав на здания, строения, сооружения, находящиеся на земельном участке, либо иные акты о правах на недвижимое имущество, выданные до введения в действие Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122–ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в случае наличия таковых);
 
• технические условия на подключение к сетям общей коммуникации;
 
• копия документа, устанавливающего личность заявителя (обязательно предоставление подлинника), для представителя — нотариальная копия доверенности, копия документа, устанавливающего личность представителя.
 
 
Вместе со всеми вышеперечисленными документами также необходимо представить схему планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, которую составляете сами либо с помощью организации, оказывающей соответствующие услуги, для последующего ее утверждения.
 
 
О стоимости услуги по выдаче ГПЗУ необходимо узнать в соответствующей организации. Срок подготовки ГПЗУ — не более 30 дней.
 
По закону РФ градостроительный план  готовится районным (городским) отделом по архитектуре бесплатно, в течение 30 дней. Выдается Градплан на основании заявления физического или юридического лица и утверждается отдельным распоряжением районной (городской) администрации.
 
После получения ГПЗУ и утверждения схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства, подается комплект документов в соответствующий орган для получения разрешения на строительство.
 
 
Ввод построенного объекта в эксплуатацию
 
После завершения строительства постройку необходимо зарегистрировать.
 
 В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ документом, который подтвердит строительство в полном объеме и в соответствии с разрешением на строительство и градостроительным планом земельного участка, а также и проектной документации,является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
 
 Для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимо обратиться в администрацию, которая выдала разрешение на строительство, с соответствующим заявлением и приложением необходимых документов.
 
На основании акта ввода объекта в эксплуатацию орган местного самоуправления   присваивает ему почтовый адрес.
 
 
 
 Дачная амнистия
 
 Для оформления прав на объект индивидуального жилищного строительства, расположенный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства необходимо обратиться в территориальный орган Росреестра  по месту нахождения объекта недвижимости. Для этого необходимо иметь правоустанавливающий документ на земельный участок.
 
 Российский законодатель допускает осуществление государственной регистрации права собственности на соответствующий создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если:
 
 указанный земельный участок предназначен для ведения дачного хозяйства или садоводства и если представлено заключение правления соответствующего садоводческого или дачного объединения, с указанием, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка;
для строительства не требуется в соответствии с законодательством РФ выдачи разрешения на строительство, если указанный земельный участок предназначен для ведения личного подсобного хозяйства, либо представлено заключение органа местного самоуправления соответствующего поселения или городского округа, подтверждающее, что создаваемый или созданный объект недвижимого имущества расположен в пределах границ указанного земельного участка. 
 
 
В соответствии с  ч.17 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ выдача разрешения на строительство не требуется в случае:
 
 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;
 
 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);
 
 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;
 
 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
 
 4.1) капитального ремонта объектов капитального строительства;
 
 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
 
 Однако этот порядок на Крым не распространяется.
 
Согласно законодательства Республики Крым единственным основанием  для государственной регистрации права собственности физического лица по "дачной амнистии"  на объект недвижимого имущества, строительство/реконструкция которого в соответствии с законодательством РФ не требует выдачи разрешения на строительство, а также на индивидуальный жилой дом (с количеством этажей не более трех, включая мансардный, площадью не более 300 кв. м), возведенный (возводимый) на земельном участке, разрешенным видом использования которого является "для ИЖС", "для ведения ЛПХ", "объекты гаражного назначения", "ведение садоводства", "ведение дачного хозяйства", является правоустанавливающий документ на земельный участок, в границах которого указанный объект расположен.
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Комментарии

Список комментариев пуст

Оставьте свой комментарий