Какие опасности недвижимости со скидкой? Признаки того, что агент по недвижимости – мошенник.

Создана 02 мая 2019 13:37
Просмотров: 491
Какие опасности недвижимости со скидкой? Признаки того, что агент по недвижимости – мошенник.
 
Какие опасности недвижимости со скидкой?
 
Попытка сэкономить приводит россиян к поиску дешевой недвижимости. Очень часто, при приобретении такого варианта, с ним приходят другие проблемы. Адвокат Олег Сухов рассказывает, как не поддаться уловкам мошенников: Я думаю, что одним из признаков проблем покупателей с недвижимостью, является цена на нее. Исходя из судебной практики, можно сказать это с полной уверенностью. Я говорю вам с уверенностью, что квартиры, которые выставляются на реализацию и которые имеют скидки опасные квартиры, история которых подлежит тщательнейшему изучению. Примеры из практики ниже.
 
 
В чем опасность недвижимость со скидкой?
 
Клиентке предложили квартиру за 4 миллиона рублей (реальная стоимость 6 миллионов). Девушка отнеслась к этому с осторожностью. После проверки документов выяснилось, что помещение было продано, однако продавец обратился в суд, чтобы расторгнуть договор, что было связано с неоплатой. В процессе рассмотрения дела, продавец убирал из почтового ящика повестки. Таким образом, покупатель не знал о суде. Суд все решил в пользу продавца. Далее продавец просто оформил регистрацию на свое имя и продавал ее с большим бонусом в надежде на быстрый проворот махинации.
 
 
Покупка нестандартного жилья.
 
Некоторые девелоперы сейчас делают “уникальные” предложения по продаже “эксклюзивных” квартир с необычной планировкой или с собственным выходом на террасу. Однако при этом застройщик не всегда следует требованиям закона и пытается продать площади, которые просто не могут быть оформлены в собственность.
 
Заключив стандартный договор участия в жилищно-строительном кооперативе и заплатив полную стоимость квартиры в размере двадцати пяти миллионов рублей, счастливые покупатели стали ждать от застройщика передачу ключей и необходимых документов для оформления квартиры в собственность. Стоит сказать, что на момент заключения договора жилой дом уже был полностью введен в эксплуатацию. Но счастливые покупатели ключей от квартиры и документов для оформления собственности так и не дождались. Вместо этого застройщик сообщил покупателям, что они не доплатили за лоджию, являющейся частью квартиры, около 6 миллионов рублей и предложил подписать дополнительное соглашение”.
 
Естественно, полностью оплатившие стоимость квартиры и не подозревавшие о существовании какой-либо лоджии, покупатели отказались от подписания дополнительного соглашения и оплаты дополнительных денежных средств. После отказа застройщика от добровольного исполнения сделки согласно условиям договора, покупатель обратился с исковым заявлением в суд к застройщику и БТИ.
 
 
Страхование недвижимости.
 
Страхование недвижимости в нашей с стране, к сожалению, не слишком распространенное явление. По статистике в России страхуется не более 5% сделок с недвижимостью. Распространению страхования недвижимости мешает устоявшееся мнение о высокой стоимости страховки. Однако большинство людей забывает, что 1% от стоимости квартиры гораздо меньше затрат при пожаре или при ограблении.
 
Титульное страхование, страхующее потерю имущества в результате утраты права собственности – один из полезнейших видов страховки недвижимости. Такое страхование может защитить от продажи Вам квартиры по подложным документам, недееспособности одного из участников сделки, продажи квартиры без согласия одного из супругов. Причем это касается событий, которые уже произошли.
 
При титульном страховании страховщик обязательно проведет экспертизу прав продавца на квартиру, чем увеличит вероятность того, что сделка является абсолютно чистой.
 
Средняя стоимость титульного страхования колеблется от 0,2% до 4,5% страховой суммы в год. Страховой тариф зависит от таких факторов как представленные документы, возраст объекта, история предшествующих сделок квартиры, соотношения реальной и задекларированной цены объекта.
 
По титульной страховке можно максимально получить сумму, соответствующую реальной стоимости квартиры. Договор титульного страхования обычно заключается на период от одного до трех лет.
 
Страховой случай наступает в случае вступления в законную силу решения суда, прекращающего права собственности страхователя на недвижимость.
 
 
 
 
5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник.
 
Как вычислить риелтора-мошенника? О самых распространенных махинациях при продаже недвижимости и о том, как их распознать, рассказывают специалисты.
 
1. Подозрительно низкая комиссия или ее отсутствие.
 
С 2015 года рынок вторичной недвижимости продолжает находиться в кризисе. Количество сделок снижается, а конкуренция среди риелторов, наоборот, растет. Если еще в 2013-2014 годы размер комиссии брокеру на вторичном рынке был равен в среднем 3-3,5%, то сейчас – 1,5-2,5% от суммы договора. Встречаются и такие предложения, когда за сопровождение сделки риелтор просит менее 1%. Однако не стоит забывать про «бесплатный сыр» в мышеловке. Есть риск, что в итоге вы заплатите комиссию риелтору намного больше. И даже не узнаете об этом.
 
Как это работает. Брокер берется подобрать вам квартиру за весьма символическое вознаграждение. Найдя подходящий вариант, риелтор предлагает собственнику поднять стоимость на квартиру, получив эту наценку в качестве вознаграждения. Только после этого аферист соглашается показать квартиру клиенту. В итоге мошенник получает комиссию и от покупателя, и от продавца в виде наценки.
 
Как предотвратить. Несмотря на участие в сделке риелтора, покупателю и продавцу все же стоит встретиться на этапе переговоров, чтобы напрямую обсудить цены. Не позволяйте риелтору «разделять и властвовать», иначе вы можете обеспечить ему дополнительный заработок за свой счет.
 
«Иногда низкая комиссия за услуги риелтора все-таки имеет право на существование, – рассказывает директор департамента элитной недвижимости компании «Метриум Групп» Илья Менжунов. – Речь идет о мультилистинге, когда, к примеру, брокер собственника предлагает часть своей будущей комиссии риелтору покупателя, если сделка «срастется», то есть мотивирует вторую сторону рекомендовать конкретный объект. Размер вознаграждения варьируется от 20 тысяч рублей и выше. Чтобы отличить мошенника и специалиста, работающего по мультилистингу, нужно всего лишь встретиться с продавцом и убедиться, что цена, озвученная брокером, не завышена».
 
2. Требование предоставить подлинник паспорта.
 
Один из самых распространенных приемов, которыми пользуются «черные риелторы», – продажа квартиры через подставных лиц.
 
Как это работает. Чаще всего такие аферы проводят с пенсионерами, которые в силу своей доверчивости сами отдают мошенникам паспорт якобы для заключения договора. Затем брокер ищет человека, похожего на собственника, едет с ним к нотариусу и оформляет на себя генеральную доверенность с правом продажи квартиры. Далее на основании полученного документа аферист продает жилье, забирая деньги себе. А новоявленный владелец обнаруживает вдруг, что в квартире проживают чужие люди. Причем с 15 июля 2016 года для совершения сделки купли-продажи свидетельство о госрегистрации прав на недвижимость уже не требуется. Собственность на жилье подтверждается сегодня только выпиской из ЕГРН, что, кстати, упрощает задачу мошеннику. Ведь теперь ему не нужно «добывать» свидетельство о собственности на квартиру, для аферы достаточно только получить паспорт жертвы.
 
Как предотвратить. При работе с риелтором отдавайте ему только копию паспорта. Не держите документ на видном месте. У мошенников глаз наметан, и они точно знают, где вероятнее всего тот же пенсионер может его хранить. Отвлечь пожилого человека – несложное дело, он может даже не заметить пропажу. Ведь для того, чтобы оформить генеральную доверенность, потребуется всего пара часов.
 
5 видов мошенничества при продаже вторичных квартир.
 
Какие вторичные квартиры не стоит покупать? Юридические аспекты
 
 
 
 
 
3. Недееспособные продавцы.
 
Уже легендой стала история об одном московском пенсионере, который трижды продал свою квартиру разным людям и трижды в последующем расторг заключенные договоры купли-продажи через суд, вернув только 70% суммы каждому покупателю.
 
Как это работает. Риелтор в сговоре с пенсионером искал клиентов, продавал им жилье. Однако после дедушка обращался в суд, требуя отмены сделки. Парадоксально, но каждый раз суд вставал на его сторону, поскольку с точки зрения закона наш предприимчивый пенсионер имел медицинские показания для признания его неспособным для совершения сделок. В итоге пострадавшие соглашались на возврат хотя бы части суммы, поскольку это было лучшим вариантом, чем потерять вообще все: и квартиру, и деньги.
 
Как предотвратить. При покупке жилья у собственников старше 60 лет попросите их показать справку из психоневрологического диспансера. Если получите отказ, то, возможно, ему есть что скрывать. В случае, когда риелтор очень настаивает на каком-то конкретном варианте, уговаривая вас на определенную квартиру, вероятнее всего, что брокер и продавец находятся в преступном сговоре.
 
4. Излишняя дружелюбность риелтора.
 
Большинство риелторов по своей натуре – прекрасные психологи, умеющие расположить к себе клиента. То, что брокер ведет себя вежливо и даже по-дружески – абсолютно нормальная ситуация. Однако важно «фильтровать» темы для дискуссий, чтобы предотвратить ситуацию, когда профессиональное общение превратится в личное.
 
Как это работает. Есть несколько тем, обсуждение которых брокером считается моветоном. Среди них – политические взгляды, вопросы религии, сексуальной ориентации и прочее. Поэтому, если через пару недель после знакомства брокер уже знает дату вашей свадьбы и клички домашних животных, задумайтесь, не пытается ли он втереться в доверие, чтобы в дальнейшем манипулировать вами. К сожалению, под обаяние риелтора часто попадают даже взрослые, самостоятельные люди, которые потом не могут понять, как же они попались на удочку.
 
Как предотвратить. Если риелтор не аферист, то ему незачем с вами дружить. Как говорится, дружба, основанная на бизнесе, лучше, чем бизнес, основанный на дружбе. Поэтому если ваш риелтор внезапно становится лучшим другом еще до продажи жилья, то стоит самостоятельно держать дистанцию, что позволит сохранить «трезвость ума».
 
Как узнать, что объявление о продаже квартиры – фальшивка?
 
5 способов отличить хорошего риелтора от плохого
 
5. «Ошибка» в адресе
 
Как это работает. Риелтор хочет продать, к примеру, «убитую» двушку, требующую капитального ремонта, по адресу: 3-я улица Строителей, дом 25, корпус 1, причем по цене выше среднерыночной. Для этого он арендует в соседнем доме (3-я улица Строителей, дом 25, корпус 2) такую же «двушку», но уже с хорошей дизайнерской отделкой, вешает на дверь нужный номер и показывает квартиру, естественно, делая наценку за ремонт в полтора-два миллиона рублей. Некоторые риелторы вовсе меняют табличку с адресом на доме, чтобы клиент точно не заметил подвоха. Казалось бы, сложно представить, как можно не заметить, что риелтор «ошибся» адресом. Однако наличие в спальных районах рядов однотипных «домов-близнецов» без каких-либо признаков отличий играет на руку мошенникам. Для дополнительной подстраховки риелтор старается встретиться с клиентом не сразу на объекте, а заранее, например у метро, или подвозит его на собственном авто, чтобы точно доставить к нужному подъезду. После того как покупатель находится, с ним заключается договор купли-продажи, где указывается адрес квартиры по документам, а не той, которую показывал риелтор. В итоге оказывается, что пострадавший становится собственником старого, требующего серьезных вложений жилья по стоимости квартиры с хорошей отделкой.
 
Как предотвратить. Заранее уточните адрес дома и «пробейте» его по карте. Изучите расположение корпуса относительно других зданий, школ и прочих объектов инфраструктуры. Кроме того, можно заранее самостоятельно приехать на объект и найти нужный корпус. Это станет «страховкой» на случай, если риелтор попытается показать не тот дом.
 

Комментарии

Список комментариев пуст

Оставьте свой комментарий